第五十八章 开发生态旅游项目的分析与计划

我之所以打算做生态旅游项目原因是:一、那一直是我爹的一个梦，以前我做过那么多错事，给家人造成了很大的伤害，后来却无法弥补，我想圆了我爹的梦。二、石家庄旅游资源匮乏，而这几年旅游业发展很旺。生态旅游市场相对空白。经过投入和产出的推演计算，这个项目有搞头。三、我们那已有一定的旅游基础。四、以我们公司现在的综合实力和“环境”关系，做这个项目虽然有一定的难度但不是不可能。五、做好生态旅游项目，是实现我计划中的计划的必由之路。

分析：

旅游业是当今世界发展最快、最具活力的一项新兴产业。经过20年的飞速发展，中国已成为世界第5大客源目的地，在国际旅游市场上排名第6位，中国国际旅游收入从1978年的2.63亿美元增加至1999年的141亿美元。与此同时，国内旅游和出境旅游均得到长足的发展。20世纪90年代以来，国际旅游收入平均递增率为24.4％，国内旅游收入平均递增率为39.2％，1998年我国旅游业产值占GDP的4.2％。我国旅游业已初步形成了以国际旅游为主导、国内旅游为基础、出境旅游为补充的发展格局。根据目前的发展势头，到2020年，中国国际旅游收入有可能达到635亿美元左右，旅游总收入占GDP的比重会增至8％，旅游业将真正成为我国的支柱产业。

对生态旅游景区（渡假村）的开发：首先是规划设计，画好蓝图，确定远景目标从来都是万里长征的第一步。很多项目规划总是以自我观点为中心看项目，应该有什么内容，应该如何建设。而作为一个风景生态园区，是给别人看的，给别人玩的，给别人放松心情的，与别人合作的，所以换位思考是必不可少的，应该站在观赏风景。故以野趣为名，意为尽情的乐园。

其次确定了生态项目原则，环境保护与合理开发利用是目前国家与民众非常关注的事情。所有与环境生态沾边的项目都要考虑环境保护的问题，在保护中开发，在利用中发展，破坏环境的事情是无论如何不能做的，否则将是千夫所指，遗臭万年的下场。

生态园之项目内容为生态林业、生态农业、旅游观光三旨合一。

生态林业是生态和经济发展的可持续性发展林业，它要求在经营森林的过程中，用生态系统的理论、方法来培育、管理、保护、开发利用森林。生态农业是同样的道理

第三是“园”的概念，既然野趣生态园，无论是野趣之景、之游，生态之林业、农业，最后整合成的则是一个园区。而园则要有园的韵味，园的讲究，园因小而宜游者多驻足的观赏点，是谓静观之园。园之品位、之建筑、之山水有机的组合成为一个综合艺术品，力达“虽由人做，宛自天开”的境界。古人说“功夫在诗外”，所以园区的功夫要下在文化、历史上。

计划：

1． 开发前的规划

度假区开发者在着手进行开发过程时，首先必须考虑各种选择的可能，并界定整个计划的概念。最适合的开发概念之产生，往往需要经过许多变数的考虑，才能做最后的决定。专业的开发者，他所感兴趣的是开拓潜在的市场，其所需要的是适合该市场的计划用地。

就一项有计划的度假区开发过程而言，从计划开始到成功这段期间，最重要的是反复思索开发概念、一再评估有用的资讯，并不断修改整个计划的内容。在此同时，还需要研究最有远景的市场所在，乃至于开发产物的形态、计划密度及兴建期限也要加以概念化，届时再以开发过程中可能涉及的不动产开发限制，检验这些概念的可行性。倘若没有经过这种谨慎的调整过程，度假区开发计划很可能在一开始的时候，就得宣告失败了。

设计概念形成的基础在于：确定开发性质或设计意象。心理上的目标（Psychological goal）界定，有助于选定计划的特殊意象或预计完成的范围，并进而到设施形态之选定、安排与品质、经营上的需求、影响交易方法以及其他各项细节。

度假区的开发者并且需要考虑本身在整个开发过程，从计划开始到成熟，一连串活动中的角色扮演。这些角色包括度假区内旅馆的经营，计划初期的交易、土地与房地产的交易等。

（1）开发产物与设施

开发区所要营造的意象确定后，度假区开发者可以开始界定开发产物及开发区内的各项设施。市场研究应该有助于主题公园、酒店、公寓、别墅等开发产物之适当调和，指示有关尺寸、形式、所有权类型以及价位等级的建议。

其中最重要的是先界定该地区内必须保留的天然设施，并研究如何加强这些设施的内容，开发产物以及应该善加利用的天然设施界定的同时，另一项必须在初期开发阶段进行的是，确定区内需要建造的设施，并预留未来设施增加所需的空间。

在决定整个设施计划时，有四个主要问题应详加考虑：

i. 设施如何在实质环境和经济中，配合整个计划，并成为该计划区独特意向的一部分？

ii. 该设施的数量该有多少？

iii. 工程进度如何安排？

iv. 经费合理吗？

因为度假区旨在提供愉快、真实的经验，倘若区内的设备不良而破坏使用者的兴致，这种情况对整个度假区的影响，可能比完全没有这些设施时严重得多。在游乐设施的经营上，开发者的首要任务是：维持游乐设施所需的品质标准。

（2）计划用地之选择

开发者不应该迷恋某个地区，寄望该地区满足任何一种开发形态的要求。选择计划用地的首要原则是，要能够使计划概念和计划用地密切配合。

挑选大型度假别墅兼度假区的计划用地时，应考虑环境、可及性和价位等几项重点。环境上的评估选项包括：美学及气候上的特质；文化上的吸引力；所能开发的游乐机会；以及设施的便利性。

度假区计划的市场力（market ability）与计划区到目标人口集中地的距离，以及交通设施的便利性息息相关。开发企图越大的度假区，越仰赖区内便利，高运输的交通设施。

第三个影响区位选择的因素是现实资金问题，即时开发费用和计划完成后的经营费用。

（3）阶段与进度

度假区开发的阶段与进度，是整个开发过程中令人两难的部分。一方面，在开发初期应该开始提供足够的游乐设施，以便招徕消费者，满足消费者的需求，并配合开发者的发展需要。而在另一方面，这些初期游乐设施所需的巨额前期资金，以及计划初期庞大的营业亏损，却要一直等到有大量游客或别墅拽产生，并带来足够的收入可以开始平衡营业支出的时候为止。

（4） 规划方法

传统的计划用地规划法案，一向都是考虑工程需求、政策法令、和市场政策等一般性的限制，以便进一步发展成敷地计划（Site plan），而这敷地计划其实大部分只是附加在土地上的粗浅计划而已。另外，有一种比较重视环境问题的规划方法，尤其是对度假区开发特别重要的是：以工程彰显开发用地的独特个性。唯有游乐设施能适合开发地的特色，整个计划区的环境气氛才能够被强调出来。

2． 开发策略

（1） 土地买卖

在历史上，土地买卖一直被人为是最大宗也最容易获利的度假区开发形态。

（2） 旅游地产项目

在这项交易里，度假区开发不仅从土地买卖获利，并且也可以从建设和交易开发产物等过程中赚取不少利润。

（3） 经营

开发策略中另一项重要策略在于，度假区开发者自行经营度假区的设备，举凡出租商业空间、管理旅馆、经营别墅单元的租借合资计划、提供维修服务或转售计划，或经营高尔夫球场、健身中心等，都可以在开发者的控制之下，为计划带来以下的益处：

*可长期获利

*在计划已告完成，或区内的不动产买卖进度缓慢的时候，有现金周转的潜力

*促进开发产物（旅馆、别墅、公寓）的交易价，能够有阶段性的增值

*有助于计划标准之维护

必须强调的是，一件成功的经营计划也是非常需要广泛的管理技术，以及足够的财力支援。

（4） 不同策略之组合

成熟的度假区开发者通常会运用不同策略的弹性组合，汲取个中利益。而这些策略的组合，有一项前提是，新开发地区的建造委托必须是长期的。最理想的状况是，开发商取得该区域的独家垄断开发权。

3．开发小组

度假区及度假别墅的开发事业，是一项错综复杂、涵盖各门学问的过程。它需要集结许多专门知识，在不同一个时间内进行。其影响变数不胜枚举，开发过程中的每个步骤都需要仔细斟酌，稍有疏忽就会出现新的问题。因此，需要来自不同领域的专家，组成开发小组，共同针对开发者的目标，进行规划、设计和施工。

有效率的组织和管理，是致胜的关键。为了能够有效管理，开发者需要有一群执行管理的核心幕僚。开发小组的责任，在于确保开发小组内各组成部分间的良好沟通，包括负责市场研究、财务分析、规划、设计、工程、交易以及经营等各方面专家之间的意见协调。小组审核和协调会议，对于开发效率的掌握非常重要，并且可以借此确保所有开发进度的正常运作。

4。可行性研究与规划（暂略）

当开发的构想确定，并界定好计划用地之后，详细的可行性研究即可以根据这些资料完成。包括：

1. 市场分析

详细的市场研究，应该能够指出潜在的市场吸收率，以及可能随着下列诸项设施而来的收入。

*度假酒店：不同的品质和设备、以及客房的平均出租率

*度假别墅：不同的价位、出租率、所有权形态、地皮或建筑单元、独户住宅或多户住宅、持所有权的居住者或纯粹度假的使用者

*产生收入的游乐设施：如高尔夫球场、网球场、马场、主题公园等等

*零售商业区：所有权形态以及可能的出租率等

至于市场分析的内容，应该包括下列三项：

*以预期中的购买者和游客，界定初步的市场范围

*预估既定市场范围，各种开发形态的可能需求

*在初步市场范围内，界定并研究出比较具有竞争力的计划案

2. 实质环境的分析

有关实质环境的分析研究，必须涵盖下列各类领域的评估细节：

*地形地势

*水文――主要及次要的排水系统、水源特征和水资源

*地理――地表与地层状况

*植物――主要的植被、森林以及农业

*野生动物

*气象――风、温度、湿度、降雨以及日射角

*生态及环境因素――视野、声音或其他特殊条件

*公用设施――能源、给水、灌溉、以及通讯设施

*动线及其他有关的下部结构――公路与道路、铁路、机瞅航道、桥梁与小坝

*历史文化保护物与独特地表

*目前的土地使用状况，及未来计划中的变更或开发

批准程序与资格的限制――适用于该计划的土地使用分区管制、建筑法规与建筑限制

3. 开发概念之设计

此一评估工作的内容大致如下：

*概念图标（Conceptual diagrams）

*理想的功能关系图

*有关基地的功能示意图

*初步的土地使用图

*可供开发的总面积，以及必须予以保留的地区

*不同土地使用方案的适用性研究

*不同密度与产值评估

*其他用来显示该计划独特之处或重要性的图解和透视图

*每个计划阶段的初步计划

4. 财务上的分析

若要成功地执行度假区开发计划，一定要有几项重要的分析内容：评估预定计划的财务可行性；协助修正开发的阶段和内容，使之达到资金回收的开发目标；提供计划执行阶段所需的基本资料，以及管理和维护财务控制的适当手段。为了达成以上这些目标，可依下列分析程序作为参考：

*没有任何例外的，市场分析中必会产生投入变数

*通货膨胀对计划案的收入和支出之影响分析

*筹备假定性的年度资产负债表、收入概况、现金周转概况，并且以详细的土地使用内容分析获利的能力

*解说财务分析的结果，以及有关开发进度、开发策略、交易计划、联合开发或大量销售的可能性等各项建议之说明。

5. 初步计划之筹备

根据度假区开发计划中，初步设计出来的土地使用计划和设施计划，开发小组可以准备全部设施的经费预估，由市场规划方面的规划师负责审核与修正，

研究拟定详细的土地使用计划，

研究拟定开发密度与产值的替选方案，

拟定初步计划的设计准则。

5．资金之供给（暂略）

6．审核过程

计划审核的过程中，开发商必须和某些审核时的要求相配合，以便尽快得到政府的批准。此一过程对开发商非常重要，因为任何一项核准的否决，都可能扼杀或拖延开发计划，造成财务上的莫大损失。

7． 综合计划（暂略）

综合计划应当描述包含下列各项土地使用与设施：

居住地区——酒店地点、度假别墅与其他旅游房地产单位、员工住宿等

商业地区与特定地区——娱乐中心与商业活动中心

休闲活动——地面与水上活动、公园及游乐设施、高尔夫等

动线——主要及次要的汽车线路，停车及服务地区，行人步道，自行车道及骑马道

历史文化特色

植物形态

未来可发展的用地

公用设施及维护——水供给、电力、垃圾处理场、通讯系统等

必要的社区及公共设施——消防、治安、学校等

与计划有关的下部结构——排水道、桥梁与水坝、主要道路等

除了图示之外，下列文件亦需准备：

对预定开发方案特色之描述

预定地区大规模详尽的敷地计划

设计草图及该开发计划设计意图的说明

分段进行的开发计划案

标识区位、尺寸和分段进行主要公用设施系统的公用设施计划

当全部的综合计划完成，开发小组可以开始选定计划区内某些地区，进行设计与施工。此时的工作项目包括工程图、工程委托合同、招标程序、以及工程管理等。

8． 市场营销（暂略）

度假区开发过程中的市场营销工作，最主要的是：在最佳地点、以及最佳价位和时机下，推出最佳的开发成品。一般所谓的直接销售，不过是整个度假区交易计划的一小部分而已。

9． 管理与经营（暂略

想到可能要进行的，对我和雯一块去放羊的地儿的开发，一向平和的心情有点激动，这时候又怎么会不想雯……。

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